Közös tulajdon megszüntetésének módjai

Nem ritka az olyan élethelyzet, - a legtöbbször öröklés eredményeképpen, - hogy valamely ingatlan felett a tulajdonjog nem önállóan, hanem más személyekkel közösen tulajdonostársként illet meg bennünket. Akkor válik kényelmetlenné a helyzet, ha a tulajdonostársak az ingatlan használatában, az ingatlannal történő rendelkezés kérdéseiben nem tudnak megállapodni. Ilyenkor a helyzet rendezésére nincs más megoldás, mint a közös tulajdonosi helyzet megszüntetése. Jelen poszt célja, hogy röviden – a teljesség igénye nélkül – segítsen bemutatni, hogy az ilyen helyzetből milyen módon szabadulhatunk és mire figyeljünk:

A közös tulajdon megszüntetése megvalósulhat:
- természetbeni megosztással;
- valamelyik tulajdonostárs által a többi tulajdonostárs tulajdoni részének megváltásával;
- az ingatlan harmadik személy részére történő értékesítésével;
- társasházzá alakítással;

1. Természetbeni megosztás:

A Ptk. 5:84. §-a rögzíti, hogy a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Ez természetesen csak akkor lehetséges, ha a természetbeni megosztás feltételei fennállnak, ami azt is magában foglalja, hogy a műszakilag elkülöníthető ingatlan megosztása nem jár jelentős értékcsökkenéssel, és a megosztás a rendeltetésszerű használatot nem gátolja.

2. Tulajdonostárs általi megváltás

Lényegében a közös tulajdon megszüntetésének a legegyszerűbb megoldása, mikor az egyik tulajdonos megvásárolja a másik tulajdonostól vagy tulajdonosoktól a tulajdoni részeket adásvételi szerződésben rögzítve a vagyonátruházás feltételeit.

3. Harmadik személy részére történő értékesítés

Abban az esetben, ha egyik fél sem kívánja vagy nem képes másik/többi tulajdonos társ tulajdoni részeit megváltani, úgy nincs más megoldás, mint harmadik személy részére közösen értékesíteni a tulajdon tárgyát, és a vételárból a tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában részesednek. Fontos, hogy ha a harmadik személy részére történő értékesítés árverés útján valósul meg, akkor az értékesítés minden esetben a tulajdon egészére és nem valamelyik tulajdonostárs tulajdoni hányadára vonatkozik. Szintén fontos, hogy nem jelenti a közös tulajdon árveréssel történő értékesítésének akadályát/lehetetlenségét az, hogy a bentlakó tulajdonostárs ez ellen tiltakozik és nem vállalja a kiköltözést.

4. Társasházzá alakítás

Társasházzá alakítás a közös tulajdon megszüntetésének legritkább formája, ezért röviden összefoglalva akkor lehetséges, ha annak jogszabályi követelményeinek fennállnak. Elengedhetetlen, hogy a tulajdoni hányadok tisztázottak legyenek. Ez a megszüntetési mód meg kell, hogy előzze az árverési értékesítést.

A fenti közös tulajdon megszüntetésére irányuló megszüntetési módok közül a tulajdonostársak megállapodhatnak, célszerű elkerülni a bírósági utat és az árverési értékesítést, amivel rengeteg idő és pénz takarítható meg a feleknek. Ha nincs más mód mint a bírói út érvényesítése, akkor azt mindenképpen érdemes tudni, hogy a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonos követelheti, azonban a közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik (az „alkalmatlan idő”-re vonatkozó kifogást az időlegesen fennálló, de belátható időn belül megszűnő körülmények alapozhatják meg).

A poszt a fentiekben csak általánosan és nem részletekbe menően mutatja be a közös tulajdon megosztásának módjait, a konkrét ügyek kapcsán minden esetben javasolt ügyvéd tanácsának a kikérése.

Publikálva: 2021.09.01.